Размен квартиры при разводе

Развод супругов и следующий за этим размен квартиры – один из самых сильных стрессов, которым подвергается человек. Но этот стресс можно смягчить, если все сделать правильно и мирно, считают специалисты.

Мирно решить все вопросы, связанные с разводом, весьма сложно, однако, если решение о разводе уже принято, лучше всего взять себя в руки и не поддаваться эмоциям. Вовремя проконсультировавшись в агентстве недвижимости или с юристами-профессионалами (лучше даже до подачи заявления в суд), супруги смогут заранее выяснить, на что они могут претендовать при разводе. Часто риелторы и юристы могут подсказать способ выхода из ситуации с минимальными потерями, о котором супруги даже не думали. На такую консультацию лучше приходить вдвоем, потому как любое предложение из уст независимого человека воспринимается адекватнее, чем такое же, но со стороны почти бывшего супруга.

Риелтор в таком случае выступает практически в роли третейского судьи, причем весьма компетентного в недвижимости, потому как ему невыгодно поддерживать иллюзии, весьма частые среди разводящихся. Множество заблуждений, в том числе и по цене квартиры, у людей, ранее не сталкивавшихся с вопросами недвижимости, – благодатная почва для конфликтов и раздоров. Генеральный директор ПЦН «Осипов и партнеры» Михаил Осипов считает, что, решаясь на размен имущества, супругам и всем их родственникам стоит помнить, что война всегда невыгодна, поскольку несет большие финансовые потери для воюющих сторон. Он уверен, что найти компромисс сразу всегда выгоднее, чем долго судиться и прийти к тому же.

Закон предписывает, но не принуждает

В советские времена жилищное законодательство было намного жестче, однако в каком-то смысле

больше защищало права так называемых социально незащищенных категорий – сюда, как правило, входят дети, матери-одиночки, граждане недееспособные или ограниченно дееспособные. Кроме того, права собственности на все квартиры были у государства, и без его разрешения не мог совершиться даже самый примитивный раздел жилья. Сейчас, когда почти 70% жилья перешло в собственность граждан, государство фактически не участвует в решении семейных конфликтов и раздела имущества. Поэтому, если квартира находится в собственности, чаще всего в долевой, то у собственников фактически нет иного выбора, кроме как мирно договориться о разделе, считает Михаил Осипов.

Причина такой категоричности юриста еще и в том, что раньше существовал институт принудительного раздела квартиры, когда после предоставления несогласному на раздел собственнику нескольких реальных вариантов размена можно было провести сделку обмена без его согласия. Теперь на любую сделку требуется согласие всех со-собственников, и принудительный размен просто невозможен.

«Чаще всего страдает тот супруг, которому больше всего нужен размен. К примеру, муж является сособственником квартиры, однако в ней не живет, жена хочет избавиться от его присутствия, разменять квартиру, а муж блокирует эту сделку, потому что ему это неважно и не к спеху. Заставить его сделать это никак невозможно», – рассказывает Руслан Сейт-Люманов, управляющий директор группы отделов компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». «Один из способов договориться – пойти на серьезные уступки по стоимости, отдав 60-70% от стоимости квартиры вместо 50%», – считает он.

Продажная доля

Часто недвижимость, приобретенная в браке, оформляется на одного из супругов. Если иное не оговорено брачным договором, даже в таком случае супругу, «который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода» (ст. 34 СК РФ), полагается половина имущества. Если же доли в имуществе были определены еще во время брака, то закон разрешает бывшим супругам выставить свою долю в квартире на рынок, правда, предварительно надо сделать письменное предложение всем сособственникам. Кстати, стоит помнить о том, что потом нельзя будет продать эту долю дешевле, чем предлагалось другим сособственникам. В связи с этим оформление сделки связано с некоторыми ограничениями.

Во-первых, нельзя будет указать в договоре купли-продажи стоимость по БТИ, иначе сделку могут легко оспорить, а во-вторых, цена доли квартиры на рынке будет несколько ниже, нежели за ту же самую долю при продаже всей квартиры. Опять же, продать свою долю можно, только если развод оформлен, иначе на любую сделку с недвижимостью будет требоваться согласие супруга (если иное не оговорено брачным контрактом).

«Чтобы иметь возможность продать долю дороже, ее желательно выделить в натуральном выражении, – рассказывает Руслан Сейт-Люманов. – Это можно сделать для квартир, где больше чем одна комната. Тогда доля может быть продана практически как отдельная комната, и у покупателя возникает право проживания в этой квартире, после того как он через суд определит порядок пользования этой долей. Из-за необходимости обращаться в суд доли стоят дешевле, чем комнаты».

С долей в однокомнатной квартире все обстоит сложнее. Ее тоже можно продать, причем даже нескольким людям, однако у покупателей возникает только право на регистрацию на этой площади, а права проживания не возникает до тех пор, пока суд не определит порядок пользования этой квартирой. Суд в таких случаях, как правило, находится в большом затруднении, поскольку доли в квартире нельзя выделить в натуральном выражении. «Прецеденты судебных решений такого рода есть, однако на практике дело редко доходит до вселения в квартиру компании веселых цыган, купивших долю, – делится опытом Руслан Сейт-Люманов. «Обычно выставление на продажу доли приводило к каким-то действиям сособственника – доля либо выкупалась им, либо на продажу выставлялась вся квартира», – добавляет он.

В случае если доля одного из бывших супругов минимальная, то суд зачастую принимает решение обязать собственника продать долю собственнику, у которого доля больше. При сегодняшних ценах в столице выкуп доли – довольно тяжелое дело, однако некоторые банки идут на то, чтобы дать в таком случае ипотечный кредит.

Детская под разделом

Раздел квартиры при наличии детей, и особенно в случае если дети в числе сособственников, либо тянется годами, либо решается довольно быстро при согласии обоих родителей.

Зачастую для детей-собственников ищется другая собственность в Москве или Подмосковье – либо у родственников, либо отдельная. Решив таким образом вопрос с собственностью ребенка, квартиру разменять уже намного проще, особенно с привлечением ипотечных кредитов. Еще один способ решения проблемы раздела имущества – покупка по ипотечному кредиту «вскладчину» квартиры для одного из сособственников, оставляя, как правило, в старой квартире маму с детьми. По словам Светланы Болотской, юриста корпорации «Инком-Недвижимость», наиболее редко используется способ, когда супруг предоставляет свою долю квартиры ребенку в счет алиментных платежей (согласно статье 104 СК РФ).

В любом из этих случаев супруги заключают нотариально заверенное соглашение об уплате алиментов, регламентирующее порядок и суммы выплат или переход имущества. В случае если супруги не смогли заключить такое соглашение, все вопросы решаются в суде.